Der Lock-in Effekt - Swissbau 2024 Vortrag von Cyrill Burch

Cyrill Burch, Gründer und Geschäftsleiter von zevvy, analysierte in seinem Vortrag an der Swissbau 2024 in Basel den Lebenszyklus von Immobilien und betonte die Bedeutung einer effizienten Planung, Bauausführung und vor allem des laufenden Betriebes, da ein Grossteil der Kosten im laufenden Betrieb anfallen.

Dabei hob er den Lock-In-Effekt hervor, insbesondere bei Heizkostenverteilern, der zu langfristigen Bindungen und Problemen führen kann. Die Digitalisierung und Nachhaltigkeit von Immobilien gewinnen an Bedeutung, wobei zevvy eine Plattform schafft, womit einzelne Elemente wie Dienstleister, Systeme oder Technologien, flexibel ausgetauscht werden können.

In diesem neuen digitalen Ökosystem können Portfolio-Manager und private Immobilienbesitzer ihre Daten nutzen, um die Nachhaltigkeit ihrer Gebäude zu optimieren und die Herausforderungen des Lock-In-Effekts in der Gebäudetechnik überwinden.

Den Vortrag können Sie auf Youtube auch als Live Audio Mitschnitt anhören.

Mein Name ist Cyrill Burch. Ich bin Gründer und Geschäftsleiter von zevvy. Vielen Dank für die Einladung.

Nach einer kurzen Vorstellung möchte ich den Lebenszyklus einer Immobilie betrachten und dies im Kontext von Planung, Bau und laufendem Betrieb setzen.

Dann werde ich auf ein Herzensthema eingehen, den Lock-In-Effekt – was das ist und wo man ihn in der Gebäudetechnik findet oder wo wir ihn identifizieren. Ausserdem werde ich ein Beispiel dafür geben, wie wir bei zevvy ZEV und Wärmekostenabrechnungen anbieten, gefolgt von einem kleinen Fazit. Der Fokus liegt nun hauptsächlich auf Mehrfamilienhäusern.

Zuerst zu uns: Wir sind eine Online-Software, die öffentlich im Internet zugänglich ist und von überall aus abgerufen werden kann. Man kann sich registrieren und dann Abrechnungen durchführen. Wir haben nun mehr als 5000 Wohnungen, die über unsere Plattform laufen, und sind unabhängig. Das bedeutet, wir sind inhabergeführt, die Mitarbeiter sind beteiligt, und auch die Hardware ist unabhängig. Das heisst, man ist nicht an ein bestimmtes System gebunden, worauf ich später noch eingehen werde.

Es gibt zwei Möglichkeiten: Selbstabrechner, also private Nutzer, die ihre Abrechnung selbst erstellen, oder Dienstleister, die unter eigenem Logo solche Energieabrechnungen durchführen.

Zu den vier Phasen des Immobilienzyklus: Planung, Bau, Betrieb und Abriss. Sobald der Bau abgeschlossen ist, findet in einigen Projekten bei jeder Phase eine Übergabe statt, und das sind unterschiedliche Szenarien – ob eine verantwortliche Person aus dem Betrieb dabei ist oder nicht. Es gibt gewisse Abhängigkeiten, vor allem in der Planungs- und Bauphase. Es macht einen grossen Unterschied, ob jemand aus dem Betrieb oder mit Erfahrung im Betrieb involviert ist und Input liefert. Allgemein betrachtet entfallen etwa 80 Prozent der Kosten für eine Immobilie auf den Betrieb.

Dies ist eine generische Zahl, und die genaue Verteilung in der Gebäudetechnik kann variieren, aber es steht ausser Frage, dass der laufende Betrieb relativ wichtig ist für die Gesamtkosten im Verhältnis zu den Vorleistungen. Eine saubere Planung kann sich über die Lebensdauer der Immobilie auswirken. Im Fokus des Betriebs steht natürlich die Kostenminimierung, das Interesse von Eigentümern oder Immobilienverwaltungen – Abnutzung, Schäden, Wertverluste und Lock-In-Effekte, auf die ich noch eingehen werde. Lebenszyklusoptimiertes Bauen beeinflusst letztendlich die Gesamtkosten erheblich.

Der Fachkräftemangel hat ebenfalls Auswirkungen auf Projekte. Es gibt Situationen, in denen man froh ist, wenn überhaupt ein Handwerker für die Installation gefunden wird. Fortgeschrittene Planung berücksichtigt sogar eine Auswertung und Optimierung nach einem Jahr. All dies hat grosse Auswirkungen auf Kosten und Lebensdauer. Es gibt Systeme, die Kunden binden und zu laufenden Kosten führen, aus denen man nicht entkommen kann – sogenannte Cash-Cows für grosse Unternehmen. Hier komme ich noch darauf zu sprechen.

Ein häufig auftretender Lock-In-Effekt, den wir beobachten, tritt bei Heizkostenverteilern in Mehrfamilienhäusern auf, da Hardware, Übertragung und Abrechnung alles in einer Hand und verbindlich sind. Das bedeutet feste Laufzeiten, Kündigungsfristen und die Notwendigkeit, die Hardware auszubauen - was fast unmöglich ist. Wenn hohe Kosten oder Unzufriedenheit auftreten, besteht keine Möglichkeit zu wechseln. Das ist vergleichbar mit dem Kauf von Schuhen, bei dem man lebenslang nur in einem einzigen Laden einkaufen darf und eine Kündigungsfrist von sechs Monaten hat, wenn man einen anderen Schuhladen nutzen möchte. Dies ist zwar ein abstraktes Beispiel, veranschaulicht jedoch die Problematik. Daher ist es ratsam zu prüfen, ob die Systeme so gestaltet sind, dass einzelne Elemente austauschbar sind, was die Flexibilität über die Lebensdauer der Immobilie erheblich erhöht.

Es ist nicht immer sinnvoll, jedes einzelne Stück zu überprüfen, aber es lohnt sich, zu prüfen, ob die Systeme so gestaltet sind, dass einzelne Elemente austauschbar sind. Dies ist besonders wichtig bei der Abrechnung von Hardware bis zur Abrechnung selbst, um Flexibilität zu gewährleisten.

Früher gab es Datensilos, in denen Strom, Heizkosten und Mobilität separat behandelt wurden. Jetzt sehen wir, dass sich dies in einigen Bereichen um 90 Grad dreht. Portfolio-Manager möchten ihre Daten haben, da sie plötzlich für die Nachhaltigkeit ihres Portfolios verantwortlich sind. Private Immobilienbesitzer möchten wissen, was in ihren Mehrfamilienhäusern passiert. Hier können verschiedene Tools integriert werden. Zum Beispiel spezifisches Monitoring, Minergie-Monitoring oder Zertifikate handelt, je nach den Bedürfnissen der Überbauung. Die Abrechnung ist nur ein weiteres Element, das modular hinzugefügt oder weggelassen werden kann. Jedes Mehrparteiengebäude wird so zu einem Ressourcen- und Mobilitätshub.

So entsteht ein neues digitales Ökosystem rund um die nachhaltige Immobilie. Dies ermöglicht den Austausch einzelner Elemente und verhindert die Gefangennahme in einem System, aus dem es kein Entkommen gibt. Unsere Plattform ist ein Beispiel dafür. Wir sind offen und kompatibel mit verschiedenen Geräten, die angeschlossen werden können, um eine Abrechnung zu ermöglichen. Sie müssen nicht verschiedene Ansprechpartner für Strom, Wasser, Heizung und Elektromobilität haben. Sie können alles sammeln und beispielsweise eine Abrechnung als PDF generieren.

Ein weiteres Beispiel ist der Solarmanager, der mit bis zu 12 Wohnungen kompatibel ist und die Elektrizitätsdaten ohne den Einbau zusätzlicher Zähler direkt mit uns für die Abrechnung verbindet. Jedes Element ist austauschbar, und es besteht Flexibilität bei den Dienstleistern. Sie können wählen, welcher Dienstleister die Abrechnungsdienstleistung auf der Plattform anbieten soll.

Dies kann in Form von Selbstabrechnung für Stockwerkeigentümergemeinschaften erfolgen oder an einen Dienstleister ausgelagert werden. Hier sind zwei Arten von Nutzern, die wir haben: Ein Unternehmen, das unsere Plattform white-labelt, Enpuls, und private Selbstabrechner, die ihre Immobilie selbst organisieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Lebenszyklus einer Immobilie optimal ist, wenn diese Aspekte beachtet werden. Die digitalisierte, nachhaltige Immobilie wird immer mehr zur Realität, da Geräte Daten senden und neue Bedürfnisse sowie Lösungen entstehen.

Eine unabhängige Abrechnungslösung, die nicht über Jahrzehnte gebunden ist, ist besonders vorteilhaft für viele Immobilien.